商売も、不動産投資も、
儲けるためには何をすれば良いかというと、
安く買って高く売るということに尽きます。
新築不動産投資の場合、土地を安く買う、
建物を安く建てる、住戸を高く貸す、
物件を高く売るという4点が、
安く買って高く売るに該当しますが、
まずは土地を安く買うを
解説してみようと思います。
土地を安く買う際に、
気にしないといけないのが一種単価です。
一種単価とは、土地価格を容積率で割ったものです。
容積率とは、土地面積の何％まで大きな建物を
立てて良いのかという指標なので、
一種単価は建物1平米当たりの
土地価格を意味するものとなります。
一種単価とは？
https://www.toshinjyuken.co.jp/aichi_nagoya/?p=563
https://fudousantousinavi.com/issyu/
建物面積×貸出単価が家賃収入となるので、
建物1平米当たりの土地価格となる一種単価こそ、
土地の実質的な値打ちを表すことになります。
例えば、同程度の家賃を取れるエリアで、
以下のような土地が売りに出ていたとします。
どちらの方が割安と言えるでしょうか。
①5500万円、100平米、容積率100%
②9800万円、100平米、容積率200%
①の一種単価を計算すると、
5500万円÷100平米÷100%＝55万円/平米
②の一種単価を計算すると、
9800万円÷100平米÷200%＝49万円/平米
ということになりますから、
②の方が割安と言えます。
ただし、実は容積率には3つの種類があります。
使う容積率が異なると、②の方が
割高になるケースもあったりします。
次回のコラムでは、そのあたりを解説します。
なお、ここで書いている土地は、
所有権の土地を前提としています。
借地権の土地だと、たとえ安くても
融資が下りにくいですし、
底地権の土地だと建物が
そもそも建てられませんので。